Maxim Ponomarenko
Jak poznat investiční příležitost?
Představ si, že narazíš na dům, který tě něčím zaujme.
Je levnější než podobné nemovitosti v okolí. Nebo je ve špatném stavu, ale má zajímavou lokalitu. Možná má velký pozemek, neobvyklou dispozici nebo se prodává za okolností, které mohou být pro investora zajímavé.
Je to už dobrý tip? Ne nutně.
Investiční příležitost nevzniká jen tím, že je nemovitost levná nebo na ní na první pohled něco vidíš.
Jako tipař potřebuješ hledat odpověď na jednodušší, ale mnohem důležitější otázku:
Proč by se na tuhle nemovitost měl investor podívat?
Pokud na ni dokážeš odpovědět konkrétně a svůj důvod podpořit informacemi, máš dobrý základ pro další posouzení.
Levná nemovitost neznamená dobrou investici.
Nízká cena přirozeně přitahuje pozornost. Jenže levná nemovitost může být levná z dobrého důvodu.
Může mít zásadní technický problém, být ve špatné lokalitě, mít omezené možnosti využití nebo být zatížená okolnostmi, které z ní dělají komplikovaný obchod.
Naopak dražší nemovitost může být zajímavá, pokud nabízí něco, co investor dokáže využít.
Proto se při hledání investiční příležitosti nedívej pouze na částku v inzerátu.
Cena je jeden z faktorů. Teprve v kombinaci s ostatními může začít dávat smysl.
Na co se při hodnocení nemovitosti zaměřit?
Nemusíš být zkušený investor ani realitní odborník, abys dokázal odhalit první signály.
Když najdeš nemovitost, která tě zaujme, projdi si několik základních oblastí.
Cena
Nejdřív se podívej na cenu. Ale neřeš jen to, jestli je nízká.
Zajímavější otázka je: Odpovídá cena tomu, co za ni kupující dostane?
Pomoci ti může srovnání s podobnými nemovitostmi v okolí. Pokud něco působí vzhledem k lokalitě, velikosti nebo stavu neobvykle levně, může to být důvod zjistit víc.
Ale pozor – nízká cena sama o sobě není důkazem příležitosti.
Může být jen signálem, že je potřeba zjistit, proč je nemovitost nabízena právě za tuto částku.
Lokalita
Nemovitost neexistuje ve vakuu.
Stejný dům může být zajímavou investiční příležitostí v jedné lokalitě a úplně nezajímavým obchodem o několik kilometrů dál.
Dívej se proto na okolí:
Jaká je dostupnost?
Jaký je o lokalitu zájem?
Co se v okolí mění?
Jaké jsou ceny podobných nemovitostí?
Je lokalita zajímavá pro budoucí využití?
Dobrá nemovitost ve špatné lokalitě nemusí být dobrá investiční příležitost.
Naopak i obyčejná nemovitost může být zajímavá, pokud se nachází tam, kde pro ni existuje poptávka.
Stav nemovitosti
Špatný stav nemusí znamenat problém. Pro investora může být naopak důvodem, proč se o nemovitost zajímat.
Starý dům může například nabídnout prostor pro rekonstrukci, změnu dispozice nebo jiné využití. Jenže tady je potřeba držet se reality.
„Je to ošklivé, takže to bude výhodné“ není investiční strategie.
Pokud vidíš potenciál ve špatném stavu nemovitosti, zkus si říct, co konkrétně by se muselo změnit a proč by to mělo smysl.
Nemusíš spočítat celou rekonstrukci do poslední koruny. Měl bys ale mít konkrétní důvod, proč stav nemovitosti může být pro investora zajímavý.
Možnosti využití
Někdy je zajímavé právě to, co z běžného inzerátu není na první pohled vidět.
Nemovitost může mít například:
možnost změny dispozice,
potenciál rozdělení na více jednotek,
zajímavý pozemek,
prostor pro jiné využití,
vlastnost, kterou běžný kupující přehlíží.
Tady ale pozor na jednu důležitou věc:
Potenciál není totéž co jistý výsledek.
To, že tě napadne zajímavé využití, ještě neznamená, že ho bude možné skutečně realizovat.
Ber ho proto jako důvod k dalšímu prověření, ne jako hotový argument, že je nemovitost výhodná.
Situace kolem prodeje
Někdy není nejzajímavější samotná nemovitost, ale okolnosti, za kterých se prodává.
Vlastník může například potřebovat prodat rychle, řešit složitější situaci nebo hledat jiné řešení než klasický prodej přes realitní inzerci.
Právě taková situace může vytvořit prostor pro obchod, který by za běžných okolností nevznikl.
S osobní situací vlastníka ale pracuj citlivě. Není správné automaticky považovat něčí problém za investiční příležitost.
Pro tipaře je důležité především zjistit, jestli daná situace skutečně vytváří prostor pro řešení, které může být zajímavé i pro investora.
Pokud chceš jít v tipování dál, můžeš pokračovat Příručkou tipaře. Najdeš v ní praktické postupy a zkušenosti z praxe, které ti pomohou při hledání a vyhodnocování realitních příležitostí.
Jak poznat, že to možná příležitost není?
Umět příležitost najít je jen jedna část práce. Stejně důležité je umět říct „tohle za další čas nestojí“.
Zpozorni například tehdy, když:
nízká cena má zjevný důvod,
zajímavý potenciál stojí pouze na tvém předpokladu,
nevíš, jak by se měl potenciál reálně využít,
důležité informace nejsou ověřené,
obchod vychází pouze v ideálním scénáři,
nedokážeš vysvětlit, proč by měl investora vůbec zajímat.
Nemusíš znát odpověď na všechno.
Potřebuješ ale poznat rozdíl mezi:
„Tady je něco, co stojí za prověření.“
a
„Já si jen přeju, aby to byla dobrá příležitost.“
Tohle rozlišení je při tipování zásadní.
Polož si před předáním tipu 5 otázek
Než zajímavou nemovitost pošleš dál, zkus si odpovědět:
Co je na této nemovitosti konkrétně zajímavé?
Proč může být zajímavá právě pro investora nebo flipaře?
Je cena zajímavá vzhledem k lokalitě, stavu a možnostem využití?
Mám svůj předpoklad podložený alespoň základními informacemi?
Dokážu jednou větou vysvětlit, proč by se na ni měl investor podívat?
Pokud na poslední otázku nedokážeš odpovědět, možná ještě nemáš tip. Máš jen nemovitost, která tě zaujala.
A to je rozdíl.
Co dělat, když najdeš zajímavou nemovitost?
Jakmile narazíš na něco, co podle tebe stojí za pozornost, nepřeskakuj rovnou k závěru, že jde o dobrou investiční příležitost.
Nejdřív si ujasni, co tě na nemovitosti zaujalo, zjisti základní informace a zkus svůj předpoklad podpořit dostupnými údaji.
Teprve potom dává smysl řešit, jestli z ní může vzniknout kvalitní tip.
A pokud už tip máš, můžeš ho nabídnout investorům například prostřednictvím FlipKing.PRO.
Chceš vědět, kde takové příležitosti hledat?
Teď už víš, na co se při hodnocení nemovitosti dívat.
Další otázka je jednoduchá: kde takové nemovitosti vůbec hledat?
V dalším článku se podíváme konkrétně na zdroje a místa, kde můžeš začít hledat svůj první tip:
Jak najít první tip na nemovitost →
Pokud tě zajímá celý proces tipování od hledání přes vyhodnocení až po předání tipu, najdeš ho podrobně zpracovaný v Příručce tipaře.
